Le dispositif Paul a été remplacé par le dispositif Girardin qui s'applique aux investissements réalisés entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
La Loi Girardin remplace la Loi Paul depuis le 21 juillet et ce jusqu'au 31 décembre 2017. En matière immobilière, on note une augmentation du taux de défiscalisation qui passe à 40% au lieu de 35 dans le locatif intermédiaire. Les investissements dans les secteurs éligibles bénéficient d'une déduction d'impôts allant jusqu'à 100% du montant. La Loi PAUL-GIRARDIN est globalement très positive et reste l'une des dispositions de défiscalisation majeure. Deux méthodes de défiscalisation se retrouvent ici : une réduction d'impôts pour les contribuables soumis à l'impôt sur le revenu et une déduction d'impôts pour les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés.
- LES REDUCTIONS D'IMPOTS POUR LES CONTRIBUABLES SOUMIS A L'IMPOT SUR LE REVENU
Les contribuables pouvant bénéficier de cette loi sont ceux qui domiciliés en France investissent dans les DOM TOM : Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, Nouvelle Calédonie.
Réduction d'impôt sur le revenu de 25 à 64% pour les investissements immobiliers
La réduction d'impôts s'applique aux constructions ou acquisitions d'immeubles neufs situés dans les DOM TOM régulièrement autorisées par un permis de construire.
1 - Réductions d'impôts pour les particuliers
Dans le cadre d’un bien destiné à la location, il convient de distinguer deux secteurs :
- le secteur libre correspondant à une location sans condition de plafonnement de loyer ni de ressources du locataire ;
- le secteur locatif intermédiaire, caractérisé par l’obligation de respecter un double plafond :
- plafond de loyer ;
- plafond de ressource du locataire.
L’intérêt réside dans le mécanisme fiscal matérialisé par une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’investissement (et non à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur), dont le taux est le suivant :
- 40% du montant de l’investissement dans le cas d'un bien mis en location en secteur libre;
- 50% du montant de l’investissement dans le cas d'un bien mis en location dans le secteur locatif intermédiaire (sous conditions de plafonds).
La réduction d'impôt étant étalée sur 5 ans, le montant annuel de la réduction d'impôt est donc le suivant:
- secteur libre: 8% par an (40% / 5 ans);
- secteur locatif intermédiaire: 10% par an (50% / 5 ans).
- L'acquisition ou la construction affectée à l'habitation principale du propriétaire pendant cinq ans ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 25% du prix de revient de l'acquisition ou de la construction, dans la limite de 1 750 € du mètre carré de surface habitable. ( Rappelons que la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, marches, cages d'escaliers, combles non aménagés, caves, sous -sols, garages, terrasses, loggias, balcons, parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m, etc...)
Qu'il s'agisse de locatif ou de résidence principale de l'investisseur, le bénéfice de la réduction d'impôt est plafonné en fonction de la surface habitable.
L’article 58 de la loi de finances rectificative pour 2004 n° 2004-1485 du 30 décembre 2004 harmonise le plafond par mètre carré de surface habitable applicable à l’ensemble des contribuables qui réalisent des investissements outre-mer en précisant:
- la limite pour 2005 est fixée à 1 800€ pour l’ensemble des collectivités : départements d’outre-mer, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna et terres australes et antarctiques françaises ;
- cette limite est relevée chaque année, à compter de 2006, de la même manière pour l’ensemble des collectivités d’outre-mer, y compris la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française. Elle est relevée chaque année au 1er janvier en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. La moyenne sera celle des quatre indices connus au 1er novembre qui précède la date de référence. LI>
Deux dispositions supplémentaires permettent d'obtenir une majoration du taux de réduction:
- logements situés en zone urbaine dite sensible: majoration de 10% ;
- logements équipés de dispositifs de production d'énergie solaire: majoration de 4%.
A noter que ces majorations s'appliquent indifféremment en secteur libre et intermédiaire, portant ainsi au maximum le réduction à:
- 54%pour un logement locatif situé en secteur libre ;
- 64% pour un logement locatif situé dans le secteur locatif intermédiaire.
Important: le point de départ de la réduction d'impôt est marqué par:
- l'année de l'achèvement de l'immeuble;
- l'année d'acquisition si elle est postérieure à l'année d'achèvement de l'immeuble. Qui plus est, cette réduction n'est pas effectuée au prorata temporis mais sur la base d'un taux plein quel que soit le mois dans l'année durant lequel survient l'achèvement (ou l'acquisition).
Chaque année, la base de la réduction est de 20% des sommes effectivement payées.
Ex : vous achetez un appartement à titre d'habitation principale de 150 000 €
base imposable : 20% x 150 000 = 30 000 €
réduction d'impôt annuelle : 30 000 € x 25% = 7 500 €
soit une réduction pour la première année de 7 500 €, la deuxième de7 500 €, la troisième de 7 500 € la quatrième de 7 500 € et la cinquième de 7 500 €.
Au total, la réduction d'impôt sera de 37 500 €.
2 - Réduction d'impôt de 40% pour les souscriptions de parts ou actions dans certaines sociétés
- La réduction d'impôt s'applique aux souscriptions de parts et actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés dans les DOM TOM ou les collectivités déjà visées.
Elles doivent alors les donner en location nue, à titre d'habitation principale, pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement, à des personnes autres que les associés de la société, les conjoints ou membres de leur foyer fiscal.
Les parts ou actions doivent être conservées pendant 5 ans au minimum..
- La réduction d'impôt s'applique aux souscriptions de SCI autorisées à faire publiquement appel à l'épargne (loi 31 décembre 1970), lorsque celles - ci s'engagent à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle, à l'acquisition de logements neufs situés dans les DOM TOM ou collectivités visées et affectés à l'usage d'habitation, pendant 5 ans au moins.
Les parts doivent être conservées pendant 5 ans au moins.
- La réduction s'applique aussi aux souscriptions en numéraire au capital de sociétés de développement régional dans des conditions similaires.
- D'autres conditions sont à respecter : la réduction n'est pas applicable en cas de démembrement du droit de propriété, la constitution ou l'augmentation de capital supérieure à 4 500 000 € doit être agrée par le ministre du budget.
- LES DEDUCTIONS FISCALES DE 100% DU MONTANT DE L'INVESTISSEMENT POUR LES SOCIETES SOUMISES A L'IMPOT SUR LES SOCIETES
A - Secteurs d'activité et sociétés concernés .
1 ° Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent déduire de leur résultat imposable une somme égale au montant des investissements productifs, diminuée de la fraction de leur prix de revient financé par une subvention publique qu'elle réalisent dans les départements de la Guadeloupe, de le Guyane, de la Réunion à l'occasion de la création ou de l'extension d'exploitation appartenant aux secteurs de l'industrie, de la pêche, de l'hôtellerie, du tourisme à l'exclusion de la navigation de croisière, des énergies nouvelles, des services informatiques de l'agriculture, du BTP, du transport et de l'artisanat.
La déduction s'applique aux investissements productifs réalisés dans les secteurs de la maintenance au profit d'activités exercées dans l'un des secteurs ci dessus et dans celui de la production et de la diffusion audiovisuelle et cinématographique ainsi qu'aux travaux de rénovation d'hôtel et aux logiciels nécessaires à l'utilisation des investissements éligibles, lorsque ces travaux et logiciels constituent des éléments de l'actif immobilisé.
La déduction s'applique aux investissements productifs mis à la disposition d'une entreprise dans le cadre d'un contrat de location si les conditions suivantes sont réunies :
1° le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à cinq ans ou pour la durée normale d'utilisation du bien loué si elle est inférieure
2° le contrat de location revêt un caractère normal
3° l'entreprise locataire aurait pu bénéficier de la déduction prévue, si imposable en France, elle avait acquis directement le bien
4° l'entreprise propriétaire de l'investissement a son siège en France métropolitaine ou dans un DOM
5° les 3/4 de l'avantage en impôt procuré par la déduction pratiquée au titre de l'investissement et par l'imputation du déficit provenant de la location du bien acquis et de la moins value réalisée lors de la cession de ce bien ou des titres de la société bailleresse sont rétrocédés à l'entreprise locataire sous forme de diminution du loyer ou le cas échéant, du prix de cession du bien à l'exploitant.
Les investissements doivent être :
- directs : il ne doit s'agir que de l'acquisition ou de la création de biens neufs amortissables destinés à être exploités
- productifs : les biens doivent être corporels et amortissables par nature. L'administration admet cependant dans le prix, celui des terrains dans le prix de revient des constructions, ainsi que les matériels d'occasion dans certaines conditions.
- maintenus dans leur affectation pendant 5 ans minimum
2° Souscription au capital de certaines sociétés
Les entreprises soumises à l'IS peuvent déduire de leur revenu imposable une somme égale au montant total des souscriptions au capital des sociétés de développement régional des DOM ou des sociétés effectuant dans les 12 moins de la clôture de la souscription des investissements productifs dans les secteurs déjà énumérés.
Lorsque la société affecte tout ou partie de la souscription à la construction d'immeubles destinés à l'exercice d'une des activités visées au dessus, elle doit s'engager à achever les fondations dans les deux ans qui suivent la clôture de la souscription.
La société doit s'engager aussi à maintenir l'activité dans les secteurs mentionnés pendant les cinq ans qui suivent leur acquisition ou durant leur durée normale d'acquisition.
La déduction n'est pas applicable si les immobilisations en cause sont comprises dans un apport partiel d'actif ou si la société fait l'objet d'une fusion.
La déduction s'applique aux souscription au capital de sociétés effectuant dans les DOM des investissements productifs dans les secteurs de la maintenance au profit d'activités exercées dans l'un des secteurs mentionnés, celui de la production et de la diffusion audiovisuelle et cinématographique ainsi qu'aux travaux de rénovation d'hôtel et aux logiciels nécessaires à l'utilisation des investissements éligibles lorsque ces travaux et logiciels constituent des éléments d'actif immobilisé.
La déduction s'applique aux souscription de capital de société concessionnaires effectuant dans les DOM des investissements productifs nécessaires à l'exploitation d'une concession de service public local à caractère industriel et commercial et dont l'activité s'exerce exclusivement dans les DOM TOM.
De même, la déduction s'applique aux souscriptions aux augmentations de capital de société soumises à l'IS exerçant exclusivement leur activité Outre Mer dans l'un des secteur mentionné et qui sont en difficulté au sens de l'art 44 septies CGI.
Le bénéfice de cette déduction concerne les augmentations de capital qui interviennent dans les trois années postérieures à la première décision d'agrément octroyée. Certaines conditions doivent être respectées : le montant de l'augmentation de capital de la société en difficulté doit permettre aux souscripteurs de détenir plus de 50% de ses droits de vote et de ses droits à dividendes. Les personnes doivent être tiers par rapport à l'ancienne société au cours de l'une des cinq années précédent l'acquisition.
La déduction s'applique aux souscriptions au capital de sociétés soumise à l'IS qui sont affectées exclusivement à l'acquisition ou la construction de logements neufs dans les DOM lorsque ces sociétés ont pour objet la location dans le secteur intermédiaire.
B - Le calcul de la déduction
La déduction des investissements directs est égale au montant du prix de revient des immobilisations HT, diminuée des subventions publiques.
Elle est opérée sur le résultat de l'exercice au cours duquel l'investissement est réalisé, le déficit éventuel de l'exercice étant reporté sous certaines conditions (art 209 I CGI)
ex : résultat imposable de l'entreprise : 150 000 €
investissement : 100 000 €. Le résultat imposable sera diminué du montant total de l'investissement soit 100 000 €. Il restera 50 000 € imposés au taux de 33.33 % = 16 665 € d'impôts.
C- Les agréments nécessaires
Pour ouvrir droit à déduction, les investissements réalisés dans les secteurs des transports, de la navigation de plaisance, de la production et de la diffusion audiovisuelle et cinématographique ainsi que les investissements portant sur la construction d'hôtels ou de résidences à vocation touristique ou para hôtelière ou la rénovation d'hôtel, les investissements nécessaires à l'exploitation d'une concession de service public local à caractère industriel et commercial et les souscriptions au capital des sociétés concessionnaires doivent avoir reçu l'agrément préalable du ministre du budget.
Toutefois, lorsque le montant total n'excède pas 150 000 € par programme et par exercice dans les secteurs privilégiés, sont dispensés d'agrément préalable lorsqu'ils sont réalisés par une entreprise qui exerce sont activité dans les DOM depuis au moins deux ans.
Conclusion : Le régime de défiscalisation Outre Mer est un régime extrêmement favorable qui permet au contribuable de diminuer le montant des ses impôts de façon très importante. Cependant, il s'agit d'un régime très exigent où les conditions légales et jurisprudentielles doivent être formellement remplies. C'est pour cela que nous vous encourageons à consulter au préalable des conseillers sérieux qui sauront mener à bien votre projet.
